עו"ד חוזה חכירה מקרקעין

עו"ד חוזה חכירה מקרקעין

משטר המקרקעין בישראל, מותיר את בעלות המקרקעין לרוב בבעלות המדינה, כשלאזרח מוענקת אופציית חכירה לתקופה ארוכה של 49 שנים, עם אופציית חכירה נוספת, של 49 שנים נוספות. שיטת משטר מקרקעין זו, דומה דווקא למדיניות הנהוגה במדינות סוציאליסטיות בודדות ולאו דווקא למדינות הדומות לשיטת המשפט הישראלית. אך בשונה ממדינות אלו, בישראל לא נשללת הזכות המוחלטת לפרט להחזיק במקרקעין פרטי, אלא רק מגבילה את אפשרות ההחזקה למקרקעין שבבעלות המדינה.

מה ההבדל בין חכירה לבעלות?

בעלות על נכס הינה האופציה "החזקה" ביותר בהחזקת נכס מקרקעין, בעל הנכס איננו זקוק לאישורים כדי לבצע שינויים בנכס, המחזיק רשאי לבצע שיעבוד או משכון הנכס עומדות ואינו זקוק לאישור צד ג' או רשות ציבורית כלשהי. מנגד, אמנם החכירה הינה זכות איתנה גם כן, אך חלשה ביחס לזכות הבעלות. החוכר נכס זקוק לאישור הבעלים החוקיים של הנכס בכל פעם שברצונו לבצע שינוי, למכור או לשעבד את הנכס. במקרה הישראלי – זקוק החוכר לאישור מנהל מקרקעי ישראל בכל פעם שברצונו לבצע את פעולות אלו. עו"ד חוזה חכירה

מהו חוזה חכירה?

בשטחים הנחשבים "מקרקעי ישראל" (שטחי קרן קיימת לישראל, רשות הפיתוח ושטחים נוספים שבבעלות המדינה), הקרקע איננה נמכרת והפרט איננו הופך לבעלים של השטח, אלא הקרקע מוחכרת בחוזה חכירה בין האזרח למנהל מקרקעי ישראל, המסדיר את היחסים המשפטיים בין הצדדים. בחוזה החכירה נקבעים התנאים להחזקת המקרקעין, סוג המקרקעין, קובע את הזכויות והחובות של הצדדים בשטח ומעיד על זהותו של המחזיק (בין אם מדובר באדם פרטי, קבוצת אנשים או חברה וכו'). חוזה חכירה זה, למעשה מותיר את הבעלות החוקית של הקרקע למנהל מקרקעי ישראל, ומשאיר את המילה האחרונה בכל הנוגע לנכס למנהל. עקרונית, כל מי שחוכר מקרקעין בישראל, מחוייב לשלם מדי שנה דמי שכירות עבור הנכס. רוב החוכרים בוחרים לשלם מראש את כל דמי החכירה, תשלום זה, נקרא דמי היוון.

עוד בנושא

מה עלי לבדוק טרם רכישת נכס מקרקעין?

אחד היתרונות המרכזיים במשטר המקרקעין הנ"ל, הוא שטרם קניית זכות החכירה, ניתן לבצע סדרת בדיקות לנכס, על ידי איש מקצוע או עו"ד חוזה חכירה המתמחה בחוזי חכירה שונים, שעשוי לשקף למעוניין בנכס, את השעבודים השונים הקיימים על הנכס, את אופי הנכס ומטרתו הכתובה במנהל, כלומר האם מדובר בשטח המיועד לחקלאות, מגורים או שטח מסחרי? ומהם העלויות של דמי ההסכמה שיש לשלם לרשות עבור דמי החכירה ומהם דמי היוון, אם קיימים.

בעלות פרטית ורישום בטאבו

כיום, משטר החכירה נחלש, וניתן לרכוש במספרים מקרים את הבעלות על הנכס בטאבו, זאת לאחר החלטת הממשלה ב-2009 על הפרטת המנהל והעברת הנכסים לבעלות פרטית, ובכך ניתן להעביר את זכות הבעלות לחוכרים בטאבו, בתנאי שאלו עומדים בקריטריונים ונהלים של מנהל מקרקעי ישראל

 

נכתב על ידי רותם דרויש