קביעת מס שבח לפי מיטב השפיטה

קביעת מס שבח לפי מיטב השפיטה

עו

התערבות גסה בחופש החוזים או סמכות סבירה?

מקרה שהיה כך היה, בן ירש מאימו קרקע בלתי מפותחת ושכוחת אל אי שם באזור נחל הקישון. הבן לא ידע מתי נרכשה הקרקע על ידי אימו ובאיזה מחיר ולא הצליח למצוא כל אסמכתא לרכישה זו למעט העובדה שאימו היתה רשומה כבעלים בהתאם למרשם רשם המקרקעין.

שפר מזלו של הבן והמדינה ביקשה להפקיע חלק מאותה חלקת קרקע שכן זו נדרשה לה לשם ביצוע עבודות ייבוש נחל הקישון. הבן ניהל בתום לב משא ומתן עם המדינה ביחס לגובה הפיצוי שיקבל בגין הקרקע וחתם על הסכם פיצויים בעקבות הפקעה והעסקה דווחה למיסוי מקרקעין. את יתרת הקרקע מכר הבן למאן דהוא לאחר שנוהל בין הצדדים משא ומתן בין קונה מרצון למוכר מרצון ונקבע מחיר לעסקה שכל אחד הצדדים מצא כטוב לו.

במסגרת דיווח על עסקת המכירה לרשויות המס נמנע הקונה מלציין את שומתו העצמית לצורכי תשלום מס שבח היות ולא היו בידיו מסמכי הרכישה ומחיר הרכישה ורק הצהיר על מועד ומחיר המכירה בצרפו את הסכם המכר וביקש ממיסוי מקרקעין שיקבע עבורו את גובה מס השבח שעליו לשלם.

מיסוי מקרקעין קבע את שומת מס השבח לפי מיטב השפיטה, בהתאם לסמכותו לעשות כן כאמור בסעיף 78(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. סעיף זה מאפשר למנהל מס שבח לדחות הצהרתו של מוכר אם סבור הוא כי ההצהרה לא נכונה ולקבוע לפי מיטב שפיטתו את יום המכירה, שווי המכירה, יום הרכישה, שווי הרכישה, סכום השבח, התוספות, הפטורים המותרים מהשבח על פי כל דין והמס החל.

בהחלטתו של מנהל מס שבח אם לדחות או לקבל שומתו העצמית של מוכר משווה מנהל מס שבח את העסקה הנוכחית לעסקאות דומות באותו אזור ובוחן האם מחיר העסקה נשמע סביר ותואם את מחירי השוק, אם לאו. החשש הקיים מצידו של מיסוי מקרקעין הוא שהצדדים ציינו בהסכם מחיר מסוים אך בפועל מחיר העסקה היה גבוה יותר ודי לחכימא ברמיזא. במקרים בהם הפערים גדולים מעבר לסביר, כלומר, מחיר העסקה שדווחה נמוך מידי לדעת מנהל מס שבח, הלה רשאי לפסול את ההצהרה ולקבוע מחיר עסקה בעצמו.

באותו המקרה, בהיעדר שומה עצמית, קבע מנהל מס שבח כי מועד הרכישה היה אי שם בשנת 1947 ומחיר הרכישה היה המחיר המינימלי האפשרי- 0.01 ₪ וזאת כדי להשיג את מקסימום השבח האפשרי. בכך התערבותו וקביעותיו הן סבירות וראויות שעה שהמוכר מצידו לא הוכיח מועד ומחיר רכישה אחר.

אולם, הגדיל מנהל מס שבח לעשות והחליט להתערב גם במחיר העסקה וקבע ללא כל תימוכין, כי המחיר שהופיע בהסכם החתום שהוצג לו והוצהר כהסכם המחייב בין הצדדים אינו המחיר האמיתי של העסקה ויש לראות את גובה הפיצויים במסגרת ההפקעה כמחיר עסקה להשוואה, מה שהוביל לכך כי לדעת מנהל מס שבח מחיר העסקה צריך היה להיות כמעט פי 2 ממחיר העסקה האמיתי כפי שנקבע בין הצדדים. לטענתו, עסקת ההפקעה הנה העסקה היחידה אליה יכול היה להשוות ועל כן היא קנה המידה לבחינת הדברים.

בכך, התעלם מנהל מס שבח מעובדה חשובה ביותר והיא המניעים שעמדו בבסיס כל עסקה של כל קונה ואומד דעת הצדדים בעת חתימתם על ההסכם. בעסקה הראשונה, עסקינן בהפקעת שטח שהיה דרוש למדינה כדי להצליח להוציא לפועל את פרויקט ייבוש הקישון, פרויקט בעל חשיבות יתירה למדינה ועל כן נאותה המדינה לאחר מו"מ להעלות את גובה הפיצוי עד לכזה אשר יספק את היורש ובלבד שתקבל את הקרקע לידיה. לעומת זאת, במקרה השני, מדובר היה בקונה שהיה אמנם מעוניין ברכישת הקרקע אולם מידת רצונו את הקרקע התבטאה במחיר שנאות לשלם בעבורה, מחיר שהוביל למפגש רצונות בין קונה מרצון למוכר מרצון.

לפיכך, נראה כי במקרה זה שגה מס שבח בהתעלמותו מנסיבותיה של כל עסקה והתערב התערבות חריגה וגדולה בחופש החוזים תוך שהוא למעשה מטיל ספק באמינות הצהרתם של הצדדים להסכם ללא כל בסיס. אף שהשוואה לעסקאות דומות באותו איזור יכולה לשמש ככלל אצבע ראוי, הרי שעדין יש לבחון כל מקרה לגופו ולהתחשב בנסיבות כל עסקה ועסקה.