סיום שכירות ללא מועד סיום

סיום שכירות ללא מועד סיום

עורך דין רם תורן - שותף, מנהל המחלקה המסחרית

נדל"ן

מה ניתן לעשות על מנת לסיים שכירות של שוכר בנכס, כאשר תקופת השכירות שהוסכמה עימו בהסכם השכירות הסתיימה אך בפועל הצדדים המשיכו לקיים את השכירות מבלי לחדש ביניהם את ההסכם? כיצד ניתן לסיים שכירות שכזו? 

 

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק. סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע כי "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

 

חוק המקרקעין, אם כן, מכיר כי שכירות אינה לצמיתות, העובדה כי הסכם שכירות לא חודש או כי שוכר יושב שנים ארוכות בנכס, אינה מעניקה לו זכות שימוש בנכס לצמיתות, ובהנחה כי אין מדובר בדיירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, שכירות שכזו, אינה מעניקה לו  זכויות אחרות כלשהן.

 

עמדתו של המחוקק לעניין תקופת שכירות שהסתיימה או שלא הוסכמה מלכתחילה מעוגנת בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה"). במסגרת סעיף זה, נקבע כי במידה ולא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיים את השכירות גם לאחר תום התקופה שהוסכם עליה מבלי לקבוע תקופה חדשה, הרי שכל צד רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני. סעיף זה חל גם אם בפועל השכירות התקיימה שנים רבות. ההודעה המוקדמת הנקובה בחוק השכירות והשאילה הינה נגזרת של אופן תשלום דמי השכירות: באם דמי  השכירות  נקבעו בסכום מסוים לתקופות קצובות (דמי שכירות חודשיים, רבעוניים, שנתיים וכו') – תינתן ההודעה בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר; במקרים אחרים (לדוגמה אם דמי שכירות הם תלויי  הכנסות, רווחים, לקוחות וכו') – אז תסתיים השכירות במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.

 

נציין כי בהתאם לפסיקה סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה הינו בעל אופי דיספוזיטיבי, היינו, יש  לבדוק האם הדין קובע אחרת ואף הצדדים יכולים להתנות עליו ולקבוע ביניהם כי סעיף זה לא יחול או שיחולו מועדים אחרים. ולפיכך, בטרם נקבע את תחולתו בנסיבות ספציפיות יהא עלינו לבדוק האם קיימות הוראות אחרות בדין וכן לבחון כי הצדדים לא קבעו ביניהם מנגנון סיום שכירות באופן שונה.