האומנם זיכרון דברים נחשב להסכם לכל דבר?

האומנם זיכרון דברים נחשב להסכם לכל דבר?

עורכת דין נעמה זר- כבוד - שותפה מנהלת ועורכת דין אדוה ברדה - מחלקה מסחרית

נדל"ן

נניח כי הנכם מחפשים דירה כבר תקופה ארוכה, ולפתע נדמה כי מצאתם את דירת החלומות. המוכר מאיץ בכם לחתום מידית על זיכרון דברים, אחרת ימכור ל"זוג שראה את הדירה אתמול". אתם אינכם רוצים לפספס את ההזדמנות, וחרף העובדה שלא ניהלתם מו"מ, טרם ביצעתם את מלוא הבדיקות הנחוצות, הנכם חותמים כי "זה רק זיכרון דברים"... האומנם זה "רק"?

 

זיכרון דברים בין צדדים לעסקת מקרקעין נתפס כאקט סימלי בלבד, אלא, שבפועל, הינו מסמך מחייב, ואף ניתן לראות בו הסכם מכר. בעבר - בתי המשפט העניקו לזיכרון דברים מעמד של הסכם, רק בתנאי שיכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר וכו', ואולם, בפועל אנו עדים לכך שזיכרון הדברים יתפקד כחוזה, אף אם אינו כולל חלק מהפרטים המהותיים לעסקה, בתנאי שניתן להשלימם. ישנן שתי גישות לעניין זה: גישתו של נשיא בית המשפט העליון, כבוד השופט גרוניס, הינה להקשחת דרישת המסוימות וצמצום השימוש של בית המשפט בהוראות השלמה. מנגד- ישנם פסקי דין הסבורים כי בית המשפט יכול להשלים פרטים, ובלבד שהוכחה גמירות דעת הצדדים.

 

לאחרונה, בית המשפט המחוזי נדרש לסוגיה כאשר זוג מבוגר חתם על זיכרון דברים בעת לחץ ומצוקה, ואחר כך ביקש לבטל. בעלי הדירה חזרו בשעת לילה מאוחרת משהות בת 6 שנים מחו"ל, וגילו לתדהמתם כי הוחלף המנעול בדירתם. עם כניסתם לדירה נדהמו ממצבה הרעוע, אשר לא איפשר מגורים בה. בינתיים גילו כי השכנים פלשו להם לדירה בטענה כי ביקשו להציל את השכונה מנרקומנים אשר השתלטו לכאורה על הנכס.


במעמד האמור, הציעו להם השכנים לרכוש את הדירה בסך של 200 אש"ח והחתימו אותם על זיכרון דברים בחדר המדרגות בשעת ערב מאוחרת. בדיעבד, הבינו בעלי הדירה כי הלכה למעשה עשקו אותם, ניצלו את מצוקתם ואת חוסר ההבנה שלהם במחירי השוק, ופנו לבית המשפט בתביעה לבטל את זיכרון הדברים. בית המשפט קבע כי אומנם זיכרון הדברים היה בבחינת הסכם, אך יחד עם זאת קיבל את טענת בעלי הדירה כי הוטעו על ידי השכנים לגבי שווי הדירה, וכי השכנים ניצלו את גילם של בעלי הדירה, את חוסר ניסיונם, את העובדה שהיו מנותקים מישראל במשך כשש שנים, ואף את העובדה שהיו מותשים לאחר טיסה ארוכה. בית המשפט קיבל גם את טענת העושק שנטענה על ידי בעלי הדירה, וקבע בעניין זה, כי השכנים היו מודעים לחולשתם של בעלי הדירה בנסיבות שנוצרו, וניצלו חולשה זו לצורך קביעת תנאים בהסכם שהיו גרועים ובלתי סבירים עבור בעלי הדירה. האמור מלמדכי ישנן נסיבות בהן זיכרון דברים יוכר כהסכם לכל דבר וענין, ולכן בטרם חתימה על זיכרון דברים יש לבצע את מלוא הבדיקות הנחוצות, לרבות היוועצות עם עו"ד ויועצי מס, תוך הבנה כי מדובר במסמך מחייב.